Der Grundstücksmarkt im Überblick

Leipzig zählt zu den dynamischsten Regionen Deutschlands. Das belegen eindrucksvoll wieder einmal mehr auch die jüngsten Entscheidungen von Großunternehmen zu Gunsten Leipzigs: Die Entscheidung des Porsche Werksausbaus für den neuen Cajun – verbunden mit rd. 1.000 neuen Arbeitsplätzen – und die Neuansiedlung der Bahn-Tochter DB Schenker, die ab Herbst 2011 aus Leipzig heraus die BMW-Automobilwerke in China und Südafrika mit Bauteilen beliefert. Obgleich sich Leipzig in den vergangenen Jahren ausgesprochen gut positionierte, sanken krisenbedingt auch hier 2008 und 2009 die am Immobilienmarkt kontrahierten Geldumsätze deutlich. Inzwischen sind mit der Konjunkturwende die Auswirkungen der globalen Wirtschaftskrise überwunden, und der Leipziger Grundstücksmarkt konsolidiert sich zunehmend:

• Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset-Deals) lag im Jahr 2010 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachterausschusses bei rd. EUR 954 Mio. Das waren rd. EUR 18,2 Mio. bzw. 2% mehr als im Vorjahreszeitraum. Bedingt durch die beiden Rekordausnahmejahre 2006 (EUR 1,66 Mrd.) und 2007 (EUR 1,75 Mrd.) liegt das recht gute Transaktionsvolumen des Jahres 2010 rd. EUR 44 Mio. bzw. 4% unter dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (2000 bis 2009: Ø EUR 999 Mio. p.a.).
• Der Leipziger Gutachterausschuss registrierte für das Berichtsjahr 2010 insgesamt 5.052 Transaktionen. Damit wurde das Vorjahresergebnis (4.954 Verkaufsfälle) um 2% bzw. 71 Abschlüsse übertroffen. Im langfristigen 10-Jahresvergleich fällt die Bewertung deutlich besser aus. Hier übertrifft die Anzahl der Verkaufsfälle das Dekadenmittel (2000 bis 2009: Ø 4.479. p.a.) um 573 bzw. 13%. - Analog dazu war auch der Flächenumsatz mit rd. 565 ha im Jahr 2010 in Leipzig - wie die Anzahl der Verkäufe - überdurchschnittlich. Im Vorjahresvergleich (2009: 384 ha) stieg dieser um 47% und übertraf damit den langfristigen Mittelwert (2000 bis 2009: Ø 531 ha p.a.) um 6%.
• Die Preise haben sich insgesamt stabilisiert. Dabei nimmt die Preisdifferenzierung deutlich zu. Das ist ein Zeichen, dass sich in einigen Teilmärkten die Angebots-Nachfrage-Relation schrittweise verschiebt und immer mehr konsolidiert. Insbesondere in zentralen Bürolagen bzw. guten Wohnlagen ist seit etwa zwei Jahren ein leichtes Anziehen des Kaufpreisniveaus zu beobachten. Das gilt sowohl für unbebaute wie bebaute Grundstücke.

Kaufpreise Bauland

Die rein rechnerisch ermittelten Kaufpreise pro Quadratmeter zogen - mit Ausnahmen von Ein-/Zweifamilienhausflächen - deutlich an. Lange Zeit waren die rechnerisch ermittelten Kaufpreise/m² für Mehrfamilienhausflächen äußerst volatil. Das hat sich seit 2006 verändert, seitdem zogen sie jedes Jahr an: - Nach vorläufigen Analyseergebnissen wurde 2010 beim Verkauf von individuellem Wohnungsbauland ein durchschnittlicher Kaufpreis von rd. EUR 94,–/m² realisiert. In diesem Marktsegment sind die Kaufpreise seit Jahren äußerst stabil (Ø EUR 90,–/m² bis EUR 100,–/m²). Je nach Lage variieren die Kaufpreise zwischen EUR 70,–/m² und EUR 250,–/m² Bauland. - Die Kaufpreise der für den Geschosswohnungsbau vorbehaltenen Flächen stiegen 2010 um rd. 8% auf EUR 200,–/m² Bauland. Lageabhängig schwanken die Kaufpreise dabei deutlich.

Der Anstieg der mittleren Bodenpreise war einerseits lagebedingt, andererseits aber auch von der Nachfrage auf attraktive Lagen getrieben. Die ersten Verknappungen führen zu leicht steigenden Baulandpreisen in A-Wohnlagen. - Bei den für gewerbliche Nutzung vorgesehenen Baulandflächen zog der rechnerisch ermittelte Durchschnittspreis deutlich auf rd. EUR 90,–/m² an. Je nach Lage variieren die Kaufpreise zwischen EUR 15,–/m² (industrieller Nutzung) und EUR 440,–/m (Mischgebietsflächen
in Citynähe). – Die Kaufpreise für Kerngebietsflächen liegen innerhalb der City zwischen EUR 2.000,–/m² und EUR 4.000,–/m². Hier ist das Preisniveau seit Jahren weitestgehend stabil.

Wohn- und Teileigentum

Im Gegensatz zu den deutlichen Zuwächsen der Transaktionsvolumina am gesamten Leipziger Grundstücksmarkt (plus 2%) sind im Marktsegment des Wohn- und Teileigentums die Umsätze gesunken. 2010 wurden nach vorläufigen Analyseergebnissen mit EUR 405 rd. EUR 37 Mio. bzw. 8% weniger Geldumsätze kontrahiert als im Vorjahr. Diese, auf den ersten Blick negative, Entwicklung täuscht indessen darüber hinweg, dass das jüngste Transaktionsvolumen in diesem Segment dennoch überdurchschnittlich ist: Sowohl der 5 Jahresdurchschnitt (2005 bis 2009: EUR 387 Mio.) um 5% als auch der 10-Jahresdurchschnitt (2000 bis 2009: EUR 304 Mio.) wurden noch deutlicher um 33% übertroffen.

Von der positiven Entwicklung der Touristenzahlen profitiert sowohl der Einzelhandel als auch das Beherbergungsgewerbe. AENGEVELT vermittelte Neubau "Motel One" in der Nikolaistraße an einen geschlossenen Immobilienfonds aus Hamburg.	Zunehmend werden in der Leipziger City moderne Büroflächen knapp. Sanierte oder Neubau-Büroflächen werden sehr schnell vom Markt absorbiert und sind in der Regel schon vor Fertigstellung vermietet. Demensprechend verfügt das Brühl-Center nach nachfragegerechter Sanierung über exzellente Vermittlungschancen.