Ohne Notar funktioniert kein Grundstückskauf. Er muss den Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer beurkunden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.
Allerdings ist es für Verbraucher gut zu wissen, welche wesentlichen Bestandteile der Grundstückskaufvertrag enthalten muss und was beim Grundstückskauf zu beachten ist. Der neue BSB-Ratgeber bietet dazu Prüfsteine.

Ohne Zeitdruck prüfen

Der Kaufvertrag dokumentiert den Willen beider vertragsschließenden Seiten und die getroffenen Vereinbarungen. Entsprechend dem Beurkundungsgesetz muss der Entwurf des notariellen Kaufvertrages mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt werden. Aufgeräumt wird mit dem verbreiteten Irrtum, dass der Notar - obwohl in der Regel von ihm bezahlt - Interessenvertreter des Käufers ist. Damit der Vertrag nicht einseitig zugunsten des Verkäufers ausfällt, sollten Käufer ihn ohne Zeitdruck genau prüfen, denn ein Widerrufsrecht gibt es - anders als beispielsweise bei Darlehensverträgen für Bau- und Immobilienfinanzierung - nach vollzogener Beurkundung hier nicht.

Berechtigung, Grundbucheintrag und Beschaffenheit kontrollieren

Zu prüfen sind, scheinbare Selbstverständlichkeiten wie Personalien von Käufer und Verkäufer - gegebenenfalls dessen Vertreter bei der Beurkundung - und die Frage, ob der Verkäufer auch Grundstückseigentümer ist. Dazu muss der aktuelle Grundbuchauszug vorliegen, dessen wichtigste Eckdaten wie Grundstücksgröße sowie Flur- und Flurstücksnummer in den Grundstückskaufvertrag gehören.

Auch der baurechtliche Zustand des Grundstücks sollte unter die Lupe genommen werden, gegebenenfalls ist eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauordnungsamt zu richten. Zu vereinbaren ist ein finanzieller Ausgleich, wenn das Grundstück von der vereinbarten Größe abweicht.

Auch der baurechtliche Zustand des Grundstücks sollte unter die Lupe genommen werden, gegebenenfalls ist eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauordnungsamt zu richten. Zu vereinbaren ist ein finanzieller Ausgleich, wenn das Grundstück von der vereinbarten Größe abweicht.

Lastenfreiheit sichern

Dem Käufer ist zu gewährleisten, dass das zu erwerbende Baugrundstück frei von öffentlichen Lasten wie Grundsteuer oder Entgelte von Versorgern übergeben wird. Nur was nach Verkauf an Kosten aufläuft, ist vom Käufer zu bezahlen. Wichtig sind auch Angaben zu Wege- und Leitungsrechten von Nachbarn, zu etwaigen Grundschulden oder Hypotheken und den dazu gehörenden Gläubigern.

Schritt für Schritt zum Eigentum

Die letzten Prüfsteine befassen sich mit den Rechten der Eigentumsübertragung, der Grundstücksübergabe und der Haftung des Verkäufers. Der in der Regel längere Prozess des Eigentumsübergangs wird Schritt für Schritt aufgezeigt - vom Einholen der erforderlichen Genehmigungen durch den Notar über die Kaufpreiszahlung - bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Im Vertrag sollte zur Besitzübergabe ein konkreter Termin stehen, der in der Regel mit der Fälligkeit des Kaufpreises verbunden wird.

Bei Vertragsabschluss sollten Verbraucher auch die Haftung des Verkäufers sichern. Er sollte die Gewähr dafür übernehmen, dass das Grundstück frei von Mängeln und Baulasten ist, die Wert und Nutzung mindern könnten.

Der Ratgeber weist darauf hin, dass in der Regel in notariellen Verträgen gesetzliche Rechte des Käufers bei Grundstücksmängeln wie Rücktritt oder Kaufpreisminderung zugunsten des Verkäufers ausgeschlossen werden, was in einem bestimmten Maße auch zulässig ist.
Nur bei arglistigem Verschweigen von Mängeln sind nachträgliche Beanstandungen möglich. Der Ratgeber empfiehlt, ein befristetes Rücktrittsrecht zu vereinbaren, sofern sich ein Verdacht bestätigt.