|
HAUSart im Interview mit Frau Prof. Dr. habil. Kerry - U. Brauer
Studienrichtungsleiterin Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Sachsen, Leipzig
 HAUSart:
Welche Wirkung auf die Immobilienwirtschaft wird der demographische Wandel, insbesondere in unserer Region Mitteldeutschland haben?
Prof. Brauer:
Der demographische Wandel wird in vielfältiger Weise die Immobilienwirtschaft beeinflussen. Besser ist vom sozio – demographischen Wandel zu sprechen, da hier nicht nur die altersmäßige Veränderung der Bevölkerung erfasst wird, sondern darüber hinaus die Haushalts- und Lebensformen.
Mit dem steigenden Anteil älter werdender Menschen steigen natürlich die Anforderungen an ein funktionales Wohnen. Hierunter verstehe ich die Zugängigkeit zur Wohnung (z.B. nur wenige Stufen oder am besten Aufzüge), die funktionale Grundrissgestaltung und die Zugängigkeit im Wohnbereich selbst (z.B. Zimmerübergänge ohne Schwellen, breitere Türen, ebenerdige Duschen). Diese Funktionalität wird sowohl von älteren Menschen geschätzt als auch von jungen Menschen mit Kleinkindern. Insofern sieht die Wohnung der Zukunft nicht altengerecht, sondern lebensgerecht aus.
Der soziologische Aspekt enthält die Differenzierung der Anforderungen an die Wohnung in Abhängigkeit vom Lebensabschnitt und natürlich in Abhängigkeit von den finanziellen Möglichkeiten. Das Preis – Leistungsverhältnis im Wohnraumangebot muss gleichermaßen für Nachfrager und für Anbieter stimmen. Teure hochwertige Modernisierungen erfordern einen adäquaten Mietpreis. Ist dieser nicht durchsetzbar, kann auch nur begrenzt die Qualität des Wohnraumangebotes erhöht werden.
HAUSart:
Wie sehen Sie die steigende Bedeutung qualitativer Faktoren im Wohnungsbau bei rückläufigen Bevölkerungszahlen und gesättigten Märkten?
Prof. Brauer:
Qualitative Faktoren haben immer dann steigende Bedeutung, wenn eine hohe Marktsättigung besteht. Das betrifft alle Branchen. Aber wie bereits gesagt. Die angebotene Qualität muss auch bezahlt werden können. Kein Anbieter von Wohnraum kann dauerhaft in Modernisierungen investieren, wenn er diese nicht mit den erzielbaren Mietpreisen amortisiert bekommt.
Ein sehr großer Teil der heute in Mitteldeutschland angebotenen Wohnungen weist eine sehr hohe Qualität bei vergleichsweise niedrigen Mieten auf. In Regionen mit wesentlich geringerer Marktsättigung sieht die Situation ganz anders aus.
Um diesen Spagat für die Wohnraumanbieter zu meistern, muss selektiert werden, welche qualitativen Merkmale eine ganz wichtige Rolle spielen, um auf dieser Grundlage bezahlbare Investitionsentscheidungen treffen zu können, Mieter zu finden und Mieter zu binden.
HAUSart:
Der demographische Wandel in der Altersstruktur bringt auch veränderte Nutzeranforderungen. Welche Standards sollen bei der Modernisierung und im Neubau erreicht werden?
Prof. Brauer:
Hier möchte ich nochmals auf die bereits oben genannte Funktionalität hinweisen. Barrierefreiheit, so wie mitunter gefordert, ist für die Masse der älteren Menschen glücklicherweise nicht notwendig.
Natürlich benötigt man einen bestimmten Anteil barrierefreier rollstuhlgerechter Wohnungen. Das lange selbst bestimmte Leben älterer Menschen erfordert aber primär, dass die Wohnungen in der Erreichbarkeit und in der Bewirtschaftung funktional sind.
HAUSart:
Was kann zu einer Herausbildung neuer nachhaltiger Zielgruppen, insbesondere bei der Bildung von Wohneigentum beitragen?
Prof. Brauer:
Welche neuen nachhaltigen Zielgruppen entstehen werden, kann ggf. aus der Beobachtung gesellschaftlicher Trends abgeleitet werden, ist aber dennoch hochgradig unsicher in Zeiten beschleunigter Lebensprozesse.
Was die Wohneigentumsbildung betrifft, hat diese trotz aller Veränderungen in unserer multimedialen Zeit immer noch einen sehr hohen Stellenwert. Möglicherweise resultiert dieser Wunsch auch aus der tiefen Sehnsucht nach Sicherheit in scheinbar unsicheren Arbeits- und Lebenszeiten. Insofern denke ich, dass die Zielgruppen hier vergleichsweise breit sind und sich nicht nur auf junge Familien mit Kleinkindern, wie auf allen Werbeplakaten von Bauträgern suggeriert, beziehen. Vielmehr kann ich mir als zunehmende interessante Zielgruppe die Altersgruppe 45+, die beruflich mittlerweile sesshaft geworden ist, vorstellen.
HAUSart:
Sie sagen das Wohnen in der Zukunft muss sich an den gesellschaftlichen Veränderungen orientieren. Ist die Tradition dahin?
Prof. Brauer:
Die Tradition ist keineswegs dahin. Wir sind traditionsbehafteter als wir uns eingestehen. Der Wunsch nach Eigentumsbildung, wie er in allen Umfragen immer wieder belegt wird, ist hierfür beredter Ausdruck. Allerdings haben sich die Formen des Zusammenlebens verändert und sind auch kurzlebiger geworden. Hierauf mit der langlebigen Immobilie zu reagieren ist die Herausforderung. Zwei Lösungsansätze bestehen: Entweder man entwickelt Wohnungen, die einem konkreten Lebensabschnitt gerecht werden. Beispielhaft sind hierfür die Lofts zu nennen. Diese Wohnform passt nur im Lebensabschnitt Single mit der Bereitschaft zu hohen Heizkosten oder kalten Räumen zugunsten beeindruckender Wirkung. Die andere Alternative ist die Entwicklung von Wohnraumangeboten, die eine vergleichsweise schnelle Veränderbarkeit hinsichtlich Zimmergrößen, Zimmernutzung etc. haben, mit denen ganz unterschiedliche Zielgruppen in unterschiedlichen Lebenssituationen angesprochen werden können.
HAUSart:
Genügen die gewohnten hierarischen Grundrisse im Wohnungsbau noch den modernen Anforderungen und wie soll eine Optimierung der Raumstrukturen aussehen?
Prof. Brauer:
Hierarchisch Grundrisse sind komplett überlebt. Der Nutzer der Wohnung muss entscheiden können, welchen Wohnraum er für welche Wohnzwecke nutzt und nicht umgekehrt. Optimale Raumstrukturen beinhalten Veränderbarkeit.
HAUSart:
Was verstehen Sie unter der Erhöhung der Umschlagsgeschwindigkeit bei Kauf und Verkauf von Immobilien?
Prof. Brauer:
In Deutschland herrscht traditionell gewachsen die Auffassung vor, dass man nur einmal im Leben baut. Wohneigentumsbildung hat hier etwas gedanklich Endgültiges. Aus diesem Grund haben wir in Deutschland gegenüber anderen Ländern auch einen wesentlich weniger ausgeprägten Käufermarkt, dafür einen umfangreichen Mietermarkt. Steigende Mobilitätsanforderungen aus der Arbeitsmarktsituation heraus erfordert Flexibilität. Gegenwärtig wird in Deutschland hierauf mit späterer Eigentumsbildung reagiert. Langfristig kann ich mir durchaus vorstellen, dass hier ein Umdenken stattfindet, dass auch die Wohneigentumsbildung nicht eine einmalige Lebensentscheidung ist, sondern mehrfach vollzogen wird. Bei einem Teil der Bevölkerung, insbesondere bei Menschen in leitenden beruflichen Positionen, ist das bereits heute der Fall. Damit erhöht sich natürlich die Umschlagsgeschwindigkeit bei den Käufen und Verkäufen.
HAUSart:
Deutschland liegt im europäischen Maßstab nur im Mittelfeld bei der Quote im selbstgenutzten Wohneigentum. Wie lässt sich das verbessern?
Prof. Brauer:
Ich weiß nicht, warum dass unbedingt verbessert werden muss. Die geringste Wohneigentumsquote in Europa hat das Land mit den höchsten Einkommen – die Schweiz. So lange die arbeitsmarktbedingten Mobilitätsanforderungen in Verbindung mit der gerade genannten deutschen Mentalität „ich baue nur ein Mal im Leben“ besteht, wird sich das kaum ändern. Jedenfalls haben Wohneigentumsquote und Wohnqualität keinen unmittelbaren Zusammenhang. In Deutschland kann man eine sehr hohe Wohnqualität auch zur Miete erreichen.
HAUSart:
Das Eigenheim ist wohl die beste und sicherste Altersvorsorge. Sehen Sie einen Trend im Lande Wohneigentum zu bilden?
Prof. Brauer:
Wie bereits gesagt, der Wunsch zur Wohneigentumsbildung ist ungebrochen. Die soeben durchlebte Finanzmarktkrise mit der hohen Verunsicherung bei Geldanlagen hat diesen Trend noch verstärkt. Inwieweit Wohneigentum die sicherste Altersvorsorge ist, hängt davon ab, was es für Wohneigentum ist. Was nützt mir ein schönes großes Einfamilienhaus in ländlicher Region mit mangelnder Infrastruktur? Eine gute Altersvorsorge ist Wohneigentum nur dann, wenn die Rahmenbedingungen stimmen, um darin auch noch in betagter Form zu leben (Nahverkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung in der Nähe). Im Zweifelsfall ist es auch nur dann eine gute Altersvorsorge, wenn die Immobilie veräußerbar ist, um dann dieses Geld für eine andere betreute Wohnform nutzen zu können.
HAUSart:
Der Zinssatz zur Immobilienfinanzierung ist noch überschaubar niedrig. Jetzt kaufen und eine langfristige Finanzierung sichern oder abwarten?
Prof. Brauer:
Die Europäische Zentralbank hat gerade die Erhöhung des Leitzinssatze von 1,0 auf 1,25 Prozentpunkte beschlossen. Das ist zwar ein moderater Zinsanstieg, der sich aber zeitverzögert auch auf langfristige Kreditzinsen auswirken wird. Insofern sollte, wer einen Kredit aufnehmen möchte, auf keinen Fall noch gewartet werden.
HAUSart:
Sehr geehrte Frau Prof. Brauer, wir bedanken uns für das interessante Gespräch.
 |
|
IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft,
Wiesbaden 2008
ISBN 978-3-940219-01-5 (39,00 Euro)
|
|
